814247614 发表于 2008-12-7 05:08:50

房地产行业将很快走出低谷

笔者曾经在08年在专栏文章中指出,受困资金链危机,08年底将是中国房地产最低迷的时候,房价最低谷将在08年12月到09年3月之间,之后房地产将逐步回暖。
春节之后,楼市成交就如同天气一样一天一天的回暖,北京一线众多项目经理又开始忙碌的日子。北京市房地产交易管理网统计的数据显示,2月份,北京新房网上签约套数为8282套,日均签约数达到了296套,相比去年同期上涨了2倍多。2月份北京全市商品房成交面积达到69万平方米,环比增长168%,同比增长22%,已经基本上接近08年平均水平。需要强调的是,从多年房地产的成交情况看,几乎全国所有的城市,春节之后的一个月都是全年成交量最低迷的月份,而09年的2月,楼市成交量相比08年有了巨大的涨幅。而截止3月14日,3月份网上签约期房住宅成交量达到5573套,平均日销售数据达到400/天,而07、08年的同期成交量为100套/天-200套/天左右。09年3月份的成交量基本是08年3月份的两倍左右。也接近了08年最高时候的水平,北京楼市引来难得的“小阳春”。
楼市成交量大幅上涨的并非只有北京,根据中国指数研究院数据显示,2月份30个重点监测的大中城市中,24个城市成交均大幅上涨,苏州、武汉成交量几乎翻番,重庆、天津、成都成交量涨幅都达到50%以上。由此可见,需求的回暖已经是一个普遍现象。
笔者认为,楼市成交量的上升,有着以下几个方面的综合原因:第一、经过08年一年时间的等待和观望,有一些购房者认为房价已经达到心理预期,开始入市需求逐步释放;第二、08年底的一波降价潮中,各个城市均有不少项目采取一步到位的降价策略,价格已经降到比较吸引人的价位;以北京为例,东三环的珠江帝景项目,08年底价格从23000元/平方米直接降到17000元/平方米的均价,价格基本回落到07年初水平,这个价格在这个区位,对许多客户确实产生了巨大的吸引力。三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担,尤其是贷款利息和首付的降低,购房门槛的大幅降低非常有效的促进了需求的回暖。
房价的下跌带动成交量的上涨是市场自然调整的一种必然结局,如果房价下跌到位了(不管是一个城市的房价还是一个项目的房价),而成交反而更加低迷,房地产市场就该崩盘了,中国楼市就成次贷中的美国楼市了。
  但是,成交量的上涨是否会带来房价的反弹?笔者认为,至少09年上半年,楼市还将处于价跌量升的情况。因为现在的情况就是开发商不降价,房子成交量就上不去,卖得好的肯定是那些价格比较有吸引力的项目。随着成交量的稳步上升,当开发商发现不需要继续降价房子也能好卖、当客户发现再不买房房价可能就会涨或者是就买不到房子的时候,房价的平衡点就将到来,楼市就会出现量升价平的情况,而这个时期,将会持续比较长的时间。现在的市场,是买卖双方在博弈,房价永远也不会跌到购房者都能买得起的程度,也不可能会涨到开发商所期望的涨幅,而是在购房者的意志之上和开发商的意志之下取一个平衡。当然,相当长一段时间之后,楼市会达到价量齐升,但这个阶段的出现,需要等待经济的复苏之后。但伴随着成交量的逐步上升,房地产行业也将很快走出低谷。

考虑到在金融危机中,房地产真实的购买需求受到严重损伤、目前房地产行业资金链依旧紧张、商品房存量积压严重空置面积较大,即使楼市回暖,房价也难以反弹。经历过这一轮楼市的调整,开发商和购房者都将趋于理性,房地产市场有望引来一个健康稳定发展的时期。
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